Actualité Juridique de la Transaction : FAQ Loi Carrez : l'appel en garantie du professionnel du mesurage n'est pas recevable | Cass. 3ème civ. 25 octobre 2006, pourvoi n° 05-17.427
La Cour suprême confirme sa jurisprudence selon laquelle le vendeur d'un lot de copropriété subissant l'action de l'acquéreur en diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, dans l'hypothèse d'une superficie réelle inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte, ne peut exercer un recours en garantie à l'encontre du professionnel ayant établi l'attestation de mesurage. Pour les magistrats, la restitution à laquelle ledit vendeur est condamné en application de l'article 46 (alinéa 7) de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas un préjudice indemnisable. Voilà une bonne nouvelle pour ceux de nos adhérents qui effectuent eux-mêmes le métrage en question !
Les arguments au soutien du pourvoi fondés sur la responsabilité civile contractuelle (article 1147 du Code civil), tentant de démontrer que la mauvaise exécution par le professionnel, dûment rémunéré, de son obligation de résultat, était la cause du préjudice subi par le vendeur, à savoir l'impossibilité de maintenir et de conserver le prix globalement convenu et payé entre les parties, n'étaient pourtant pas, en apparence, dénués de bon sens juridique.
Pour autant, le vendeur n'est pas privé de tout recours : la cour d'appel de Paris(1) a en effet déjà jugé que celui-ci peut, en revanche, valablement poursuivre le professionnel responsable de la mesure erronée, en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la perte d'une chance de vendre le bien au même prix pour une surface plus petite et compte tenu du désagrément d'avoir à restituer une partie du prix. Le prix de vente d'un lot, en particulier, n'étant pas déterminé exclusivement en fonction du nombre de m², l'acquéreur aurait finalement bien acquis au prix demandé par le vendeur si la superficie indiquée dans l'acte de vente avait été conforme aux prescriptions de la loi Carrez !
(1) 2ème ch. B 3 novembre 2005. |
| Dans quelles conditions l'acquéreur peut-il exiger la réalisation de la vente malgré la défaillance d'une condition suspensive ? | Lorsqu'une condition suspensive n'est pas réalisée, la vente est normalement rétroactivement inexistante. La jurisprudence admet cependant que les parties puissent renoncer à la caducité de la promesse et poursuivre la vente du bien (Cass. com., 6 févr. 1996 : Bull. civ. IV, n° 44). Lorsque la condition est stipulée dans l'intérêt d'une seule des parties, seule cette dernière peut user de cette faculté (Cass. 3e civ., 10 nov. 1993, n° 91-12.983).
Cette possibilité de surmonter la caducité de la promesse est cependant encadrée par la jurisprudence. Ainsi, la renonciation ne peut avoir lieu après l'expiration du délai imparti pour la réalisation de la condition (Cass. 3e civ., 26 juin 2002, n° 01-00.181).
Ajoutant une nouvelle pierre à l'édifice, la Cour de cassation, par un arrêt du 31 mars 2005, fixe très clairement les choix ouverts à l'acquéreur en cas de défaillance de la condition suspensive :
- soit il se prévaut de la caducité de la promesse et renonce à la vente ;
- soit il renonce à la caducité mais ne peut en ce cas exiger la réalisation de la vente qu'aux conditions projetées initialement.
En l'espèce, outre la stipulation de condition (portant sur la constructibilité du terrain), il était précisé que le vendeur « n'avait laissé créer sur le fonds aucune servitude ». Or il s'est avéré qu'en réalité, une servitude de vue avait été constituée. L'acquéreur demandait par conséquent une réduction du prix de vente sur ce fondement.
Sa demande est rejetée, car la défaillance de la condition suspensive est indépendante du dol commis par le vendeur. En effet, l'absence de constructibilité du terrain ayant théoriquement pour conséquence la caducité de la vente, celle-ci ne peut être imposée au vendeur qu'aux mêmes conditions. Les éventuels dommages et intérêts octroyés en réparation du dol ne peuvent venir en déduction du prix de vente, mais doivent faire l'objet d'une action séparée. |
| La condition suspensive d'obtention d'un prêt est-elle réalisée si la banque rétracte son offre par la suite ? | Si le décès de l'acquéreur entre le compromis et la signature de l'acte authentique est normalement sans incidence sur la réalisation de la vente, ses héritiers lui succédant dans tous ses droits et obligations, il peut en aller autrement lorsque l'avant-contrat était conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par le défunt acquéreur.
En effet, l'organisme prêteur n'accorde le crédit qu'en fonction de la personne de l'emprunteur, et toute modification de la situation personnelle ou professionnelle de ce dernier, a fortiori son décès, peut avoir des répercussions sur sa capacité à emprunter. La solution retenue par la Cour de cassation le 7 décembre 2004 trouverait certainement à s'appliquer également en cas de licenciement, d'invalidité voire de liquidation judiciaire de l'acquéreur.
En l'espèce, deux époux signent un compromis de vente sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. Ils acceptent l'offre qui leur est présentée par une banque, mais le mari décède avant la réitération de la vente devant notaire. La banque rétracte alors l'offre qu'elle avait faite, et la veuve demande le remboursement du dépôt de garantie versé.
La Cour de cassation, confirmant un arrêt antérieur (Cass. 1re civ., 20 janv. 1993 : Bull. civ. I, n° 30), considère que la condition suspensive ne pouvait être considérée comme réalisée, puisque la banque avait rétracté son offre.
Ainsi, en pareille situation, la vente devient doublement conditionnelle. Même si elle est un temps considérée comme parfaite, puisqu'une offre est présentée par l'organisme prêteur, elle n'est en fait réalisée … qu'à condition que la banque ne rétracte pas son offre.
Autrement dit, jusqu'au déblocage des fonds, il plane une incertitude quant à la réalisation de la condition suspensive.
La Haute Juridiction ne permet cependant à l'acquéreur de se prévaloir de la rétractation que si celle-ci survient avant « la date ultime fixée pour la signature de l'acte notarié » (Cass. 1re civ., 17 nov. 1998 : Bull. civ. I, n° 324). Passé ce délai, c'est en effet la seule volonté des parties qui empêchera la régularisation de la vente.
Notons cependant qu'il est possible de verrouiller l'opération par la souscription, concomitamment au prêt, d'un contrat d'assurance décès-invalidité (ou assurant la bonne fin de l'opération, type Promessimo proposée par la CGI) prenant effet dès l'acceptation de l'offre de prêt. En cas de décès, invalidité ou licenciement entre le compromis et l'acte authentique de vente, c'est l'assureur qui versera le prix de vente, et le banquier sera moins enclin à retirer son offre. |
| Condition suspensive d'obtention d'un prêt : demande de prêt d'une durée inférieure à celle prévue | Il est de jurisprudence constante que l'acquéreur emprunteur doit établir qu'il a fait toute diligence en vue d'obtenir une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'avant-contrat à peine, en cas de non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt, d'encourir le risque de condamnation à dommages-intérêts du montant de l'acompte versé, en application de l'article 1178 du Code civil.
L'acquéreur doit donc en principe justifier qu'il a déposé en temps utile une demande de prêt en tous points conforme aux prévisions contractuelles (montant, taux, durée…).
La Cour de cassation vient, par un arrêt d'espèce(1), atténuer une nouvelle fois la rigueur du principe dans une vente de bâtiments à usage agricole conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant égal à celui du prix de vente et d'une durée de quinze ans, au taux maximal hors assurance de 6 %.
L'acquéreur avait finalement produit deux refus de prêt, l'un sur douze ans et l'autre sur dix ans, ce qui avait motivé l'action judiciaire du vendeur à son encontre.
Mais la Haute Cour, validant l'analyse de la cour d'appel, a retenu qu'au vu des études de simulation produites par la banque, le prêt sur douze ans ayant été refusé en raison d'une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, un prêt fût-il sur quinze ans aurait excédé de même les possibilités financières de l'acquéreur.
La faute exclusive de ce dernier dans la défaillance de la condition suspensive a en conséquence été écartée et le vendeur débouté de sa demande d'indemnité.
Cette décision est parfaitement transposable à la vente d'immeuble d'habitation et démontre bien toute l'importance de vérifier en amont la solvabilité de l'acquéreur pour ne pas immobiliser inutilement le bien objet de la vente !
(1) Cass. 3ème civ. 12 septembre 2007, n° 06-15.640.
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| Faute de l'acquéreur qui sollicite un prêt d'un montant supérieur à celui objet de la condition suspensive (Article 1178 du Code Civil) | Un acquéreur s'est engagé par promesse de vente à demander l'octroi d'un prêt de 450 000 F remboursable sur quinze ans.
Or, un courrier de la banque du 7 janvier 1997 ainsi qu'un autre de l'assureur attestent que celui-ci a sollicité un prêt d'un montant de 500 000 F et sur une durée de douze années, qui lui a été refusé.
Pour tenter d'éviter l'application à son encontre de l'article 1178 du Code civil pour non respect de la loi contractuelle, entraînant l'indemnisation du cocontractant (le vendeur), voire celle de l'agent immobilier le cas échéant, l'acquéreur a produit un certificat médical justifiant d'un arrêt de son activité professionnelle d'octobre 1996 à septembre 1997 et a fait valoir qu'aucun assureur n'aurait accepté de le prendre en charge quel que soit le montant de la somme empruntée.
Ce justificatif n'a pas été retenu comme valable par les juges du fond qui ont relevé que ledit acquéreur avait obtenu quatre mois après le premier refus de prêt un crédit d'un montant de 780 000 F. du même établissement bancaire. Il a en conséquence été jugé que la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt était exclusivement imputable à l'acheteur, qui a donc été condamné sur le fondement de l'article susvisé, décision légalement justifiée pour la Cour de cassation.
Certes cette jurisprudence n'est pas nouvelle, plusieurs décisions ayant déjà retenu la responsabilité contractuelle de l'acquéreur ayant demandé un prêt d'un montant supérieur à celui indiqué dans le contrat. Toutefois, elle revêt un intérêt particulier eu égard aux circonstances de fait de l'espèce et précisément à la tentative vaine de l'acheteur de racheter a posteriori sa faute. |
| L'acquéreur emprunteur est-il libre de refuser les conditions imposées par l'organisme de caution ou l'assureur ... | Cette question a, à notre connaissance, fait l'objet de peu de commentaires en doctrine et de peu de développements jurisprudentiels.
Il nous semble que l'éventuelle responsabilité de l'acquéreur dans la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt en application de l'article 1178 du Code civil, pouvant lui faire perdre au profit du vendeur l'acompte versé, doive être appréciée, y compris dans l'hypothèse envisagée, au cas par cas et relève du pouvoir souverain des juges du fond.
Si cette responsabilité nous semble pouvoir être retenue lorsque l'organisme de caution délivre son accord sans restriction, il en va différemment selon nous lorsque ledit organisme ou encore l'assureur impose des sujétions supplémentaires alourdissant le coût du crédit ou excluant de la garantie de remboursement certains risques par exemple. L'acquéreur ne devrait pas en revanche, sauf exception, pouvoir librement refuser de se soumettre à des garanties usuelles en matière de crédit immobilier, telle la garantie hypothécaire.
Tout dépendra sans doute de la capacité financière de l'emprunteur à assumer ce surcoût ou bien de l'importance du risque exclu eu égard à son état personnel de santé.
Enfin, nous insisterons sur l'importance de rédiger avec la plus grande précision la condition suspensive d'obtention de prêt et principalement les caractéristiques du prêt et les établissements financiers devant être sollicités. Cela permettra de limiter la latitude de l'acquéreur emprunteur de se dégager sans frais du contrat de vente et de vérifier plus aisément la conformité ou non de la demande et/ou de l'offre de prêt par rapport aux stipulations contractuelles. |
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