L'état des lieux 

Qu'est ce qu'un état des lieux ?

C'est tout simplement un constat dressé par écrit sur l'état du logement au jour de votre arrivée, puis à celui de votre départ. On s'accorde à dire qu'il s'agit de la transcription écrite d'une “photographie“ d'un endroit à un instant donné. Cela suppose qu'elle soit objective.
Souvent considéré comme une formalité fastidieuse, les locataires le négligent. Pourtant, ce document éminemment utile a des répercussions directes sur votre porte monnaie (nous venons de toucher une corde sensible).
il convient donc de lui accorder soin et attention afin d'éviter des mauvaises surprises.

Ce document essentiel sert de référence et permet de résoudre de nombreux litiges entre le propriétaire et le locataire lorsque ce dernier quitte le bien loué. Il doit obligatoirement être joint au contrat de location.

Avant de le signer, le logement doit être en bon état d'usage et de réparations. C'est une obligation et le propriétaire s'engage, avant de relouer, à effectuer toutes les améliorations nécessaires et le nettoyage, s'il n'a pas été effectué par le précédent locataire. En ce qui concerne le locataire, il devra ne pas détériorer le bien, et le rendre en l'état. A la sortie du locataire, un deuxième état des lieux sera établi et le parallèle entre les deux servira alors de référence. C'est pour cela qu'il doit être précis à l'entrée du locataire dans le logement.

Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déductions faites le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

• L'état des lieux est contradictoire
• L'état des lieux de sortie
• Vétusté et dégradations

L'état des lieux est "contradictoire"  C'est la seule contrainte imposée par le législateur : Les deux parties ou leurs mandataires (leurs représentants) doivent être présents pendant la rédaction de l'état des lieux. Ce document peut être établi sur papier libre ou sur formulaire imprimé, mais dans les deux cas en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat, datés et signés. Il convient de veiller à ce que chaque état des lieux soit établi dans de bonnes conditions, notamment d'éclairement. QUEL EST LE CONTENU DE L'ETAT DES LIEUX ? En sus de l'état général, l'état des lieux doit contenir une description précise : de la désignation des lieux (description de chaque pièce, cave, grenier etc.) ; des matériaux et des supports (la peinture est un matériau, la fenêtre est le support ; la peinture peut être écaillée mais le support, c'est-à-dire la fenêtre, en bon état) ; des éléments d'équipement loués (ils doivent être mentionnés dans le bail et pas seulement dans l'état des lieux). Il faut absolument utiliser des termes objectifs et techniques adéquats. Il faut également décrire l'état des parties extérieures dont le locataire a la jouissance (jardin, etc.) Le document peut le cas échéant être accompagné de photographies (équipements, décorations etc.) qui seront également signées par les parties en présence. L'expert fait une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements. Il procède dans l'intérêt du propriétaire et du locataire au relevé des compteurs : eau, gaz, lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves. QUELLE EST LA FORME D'UN ETAT DES LIEUX ? L'état des lieux doit être dressé par écrit et être établi contradictoirement c'est-à-dire entre le propriétaire ou son représentant et le locataire. Il sera alors établi en double exemplaire sur papier libre et signé par les deux parties.

L'état des lieux de sortie Le locataire sera jugé totalement responsable des dégradations, volontaires ou accidentelles, occasionnées par lui ou une tierce personne. Une marque de brûlure de cigarette sur une moquette, un papier peint arraché... autant de dégâts qu'il faudra prendre en compte. Mais attention, l'usure normale d'un logement ne peut en aucun cas être imputée au locataire. Pour faire la différence entre l'usure normale d'un logement et les dégradations volontaires, il faudra déterminer la durée de vie des équipements et tenter de trouver un terrain d'entente. Il existe des grilles de vétusté qui indiquent de façon théorique la durée de vie des différents matériaux qui composent un logement. S'il est prouvé que le locataire est redevable de frais de remise en état de l'habitation, le propriétaire lui adressera alors une demande de dédommagement chiffrée, à partir d'un devis. Il pourra ensuite retenir sur le dépôt de garantie, versé par le locataire à son entrée dans les lieux, les frais engagés pour cette remise en état. Cette " ponction " devra être justifiée par des factures acquittées. Si le locataire conteste cette décision, il pourra alors saisir le tribunal de grande instance qui tranchera. Enfin, le bailleur aura deux mois pour remettre au locataire son dépôt de garantie, si celui-ci ne doit participer à aucun frais de remise en état.

Afin de diminuer considérablement le risque de litige avec le propriétaire, il est fortement conseillé au locataire avant l'état des lieux de sortie, de prendre le soin d'effectuer les petites réparations qui lui incombent (par exemple : changements des joints des robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments) et si vous rendez un logement propre (moquettes, peintures ou papiers peints lavables, lessivés). Si des modifications ont été effectuées, le logement doit être remis dans son état d'origine, sauf accord particulier avec le bailleur. Dans certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l'établissement d'un pré-état des lieux indicatif, afin de s'accorder sur les réparations qui incomberont à chacun.

Vétusté et dégradations La vétusté On rappelle les principes qui gouvernent la vétusté à savoir qu'elle ne peut être mise à la charge du locataire. Cela signifie que si, au départ du locataire, on change un élément, on ne peut lui demander systématiquement le remboursement intégral. Il faut appliquer un coefficient de vétusté et réduire la demande d'autant. En pratique, on constate l'état des lieux à l'entrée. Si l'appartement est neuf, il n'y a pas de difficulté pour situer le point de départ de la vétusté. Le bailleur connaît approximativement l'âge des équipements. Lors de la prise du mandat et de la visite des lieux, il sera nécessaire de noter ces dates et d'en expliquer la raison au bailleur. En règle générale, on partira des annotations figurant sur le constat des lieux d'entrée et on appliquera un pourcentage en fonction de ces annotations comme indiqué ultérieurement dans les tableaux. C'est pourquoi le tableau « dégradation », hormis la date d'occupation, indique « neuf », « bon état », « état moyen », « mauvais état ». La vétusté est traitée très différemment selon les bailleurs et les administrateurs de biens. Les développements suivants sont une synthèse et une prise de position. On détermine une durée de vie de chaque équipement. Le défaut d'entretien peut entraîner une dégradation. La prise en compte de la part à régler par le locataire fera l'objet d'un abattement pour vétusté. La dégradation Dans les premières années d'utilisation d'un équipement ou d'un bien neuf, il n'est pas nécessaire de réparer, de ce fait, on part du principe qu'il existe un délai de franchise au cours duquel la totalité du montant des réparations liées à un défaut d'entretien ou à une dégradation locative sont à la charge du locataire. Ce délai de franchise est fixé en fonction des équipements. Les tableaux suivants reprennent les pourcentages qui restent à la charge des locataires. Il existe des cas dans lesquels il n'y a pas de prise en compte de la vétusté. Ce sont notamment : perte ou disparition de ... portes et quincaillerie ; radiateurs, convecteurs, chaudières, cumulus, chauffe-eau ; appareils électriques comme prises, interphone, fusibles, douilles, prises TV… ; cartes magnétiques et clefs ; vitres. intervention pour nettoyage, débarras d'objets laissés dans les lieux, détartrage des sanitaires, ... Comme indiqué précédemment, et sauf si les équipements étaient neufs à l'entrée dans les lieux, l'état constaté à l'entrée dans les lieux se substitue à la connaissance de la date de la pose. CLIQUER SUR L'IMAGE CI- DESSOUS POUR TELECHARGER LA GRILLE DE VETUSTE